比周边贵1万/平！这个临深盘快被深圳客买断啦！

同样的数据，从不同的角度解读，有时候会给你完全不一样的答案。

以黄江融创公园首府为例，该盘目前洋房均价25000元/平，公寓售价24000~26000元/平，为黄江最贵的楼盘。距它2公里外的中泰峰境，洋房售价仅17000元/平。

贵吗？然而一路之隔的深圳光明新区，房价早已突破50000元/平。

与凤岗、清溪、塘厦等同样为临深的区域对比，25000元/平的价格，又是临深片区最便宜的。

再回看该盘当初20421元/平的拿地价（邻居北大资源地块楼面价25264元/平），会不会更觉得这简直是良心价？

| 仅剩一栋，卖完收工

这样一对比，真的好刺激。

能对比的还不止这些，3年前的两宗黄江高价地，如今呈现了截然不同的结果。我们接着往下看。

9成深圳客 半年扫光近1000套洋房 

众所周知，黄江有两块出名的高价地。

2016年9月，在那个众多大鳄盘踞东莞疯狂抢地的特殊时期，北大资源与融创前后脚缔造了两宗均价突破两万的高价地。

| 2016年9月，黄江接连拍出两宗高价地

而那时黄江网签均价不过20000元/平。

时隔三年，融创地块已化身为融创公园首府，产品包括500套公寓与1100套洋房，房姐昨日（10月3日）到访项目，发现目前洋房仅剩6栋的82平小面积在售。

| 融创公园首府有4栋公寓，4栋住宅

目前销售主推面积小总价低的公寓产品，看起来公寓同样出货顺利，目前去化已占6成，仅剩200套。

似乎这个突破黄江天花板的价格，并没有影响这个项目的出货？

关键在于一路之隔的深圳光明新区的深圳买家，对该项目十分买账。

内部数据显示，项目目前70%~90%的客户来自深圳。这批深圳客，从2019年5月洋房开盘以来，半年时间几乎扫光了项目的洋房。

昔日高价地  今日成功自救

如同文章开头的数据对比，融创公园首府的自救策略，也在于善用其对标的参照物。

房价突破黄江房价天花板又怎么样，项目并不对标黄江的其他楼盘。

销售表示：“我们与深圳光明新区一路之隔，那边房价都破5万了，我们这绝对是洼地价啊！”

 | 黄金周期间，融创公园首府现场人气较旺

从结果来看，这个“洼地盘”确实备受深圳客户青睐。

让深圳人愿意买单的，还有融创公园首府提供的强烈的投资属性。

在一个尚没有地铁盘概念的区域，融创几乎把地铁盘的溢价价值，发挥到了最大。

板块内有东莞地铁R1线（在建）经过，是首条连接深莞双城的地铁线，这条地铁的独特之处，在于可接驳深圳地铁6号线，四站即达鹏城。

| 从融创公园首府的区位图可见由东莞地铁1号线可直接与深圳地铁6号线接驳

该线设有黄江北站，而融创公园首府正是距离黄江北站最近的项目。

也因为这个缘故，黄江区域被认为的临深区域中，能最早兑现莞深双城融合，实现双城生活的一个。

| 黄江还有大量可进行城市更新的地块，同样为项目卖点

过来的深圳客户，在清溪、凤岗、塘厦和黄江等临深区选择的时候，可以了解到，地铁R1线一定是下一条最新开通的地铁线，目前只能修到黄江，同时25000元/平的均价，又是临深区域最便宜的。

如此，一个“洼地盘”，一个利好即将兑现的地铁盘，一个拥有板块内唯一公寓产品的投资盘形象，便清晰地立了起来。

得深圳客支持，从拿地至今，项目已成功解套。

地王停工  一路之隔的反差  

而另一块高价地，融创公园首府的“邻居”北大资源地块，却还是一片荒地。

据说工程进行到一半便因为定位不清晰而停工，目前在改规划。

 | 北大资源地块已停工，而融创项目正在热卖

生死未卜，一声叹息。

天生的地缘优势，加上融创已经杀出重围，北大资源地王，为何还是停工呢。

或许，我们可以从企业年报中，发现一些端倪。

比如，激进的拿地政策，留下明显的后遗症：在拿下黄江地王的2016年，也是北大资源拿地最凶猛的一年，其资产负债率达到96.16%，为历年最高。

 | 北大资源2018年经营数据情况

如此背景下，北大资源的营收又怎样？

2019年3月26日，北大资源发布2018年度业绩公告，公告显示，其全年营收额约249亿元，其中，物业发展业务营业额约171.3亿元，房产部分全年营收不足百亿。

一个黄江地王，就是34亿的拿地款，也许对集团来讲，已构成压力。

而北大资源的难，还在于没有后续力量支撑。

目前其在东莞共有三个项目，位于南城万江的北大资源御城已售罄。另外两个皆为地王，除了黄江地王之外，樟木头地王同样为北大资源缔造，溢价高达惊人的329%，成为当时东莞排名第二的单价地王。

| 樟木头地王，案名为北大资源·公馆1898

如今樟木头地王已入市，案名为北大资源·公馆1898，洋房毛坯均价18000元/平，公寓均价14000元/平。

而该地块的楼面价已高达13298元/平。

其实，拿下黄江地王后，北大资源已鲜在招拍挂市场现身，东莞对其来说，并非福地。

好了，至于项目未来如何，房姐将持续关注。

房姐有话说：

北大资源黄江项目的停工，只是近年来地王之痛的一个缩影。在广州，在佛山，都有地王开不了工，卖不了楼的情况。而在珠海，地王甚至直接亏本卖。

但无论停工也好，割肉清仓也罢，都需要房企有足够的资金支持，以及品牌支持和产品力支持。

在东莞，融创也拿过好几块高价地，比如黄江地块，比如楼面价8134元/平的清溪地王，但融创并没有深陷泥潭，反而在东莞做到6个项目，其中2个全新盘即将面世。

或许，这就是巨头抗击风险的能力。

房姐经历过两轮房地产调控周期，地王见的多，高地价自然是压力，但高地价+高品质+品牌力，也对房企深耕一个市场，有不小的帮助。

只要扛得住，拿出好东西，地王会随着时间的推移，云淡风轻。

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